產業政策
美國住宅產業的大規模定製發展趨勢分析
發布時間:2016-01-22     瀏覽次數:3423

定製住宅在中國還是一個極小眾的市場,從事定製住宅業務的開發商寥寥無幾。而在美國,定製住宅是典型的麵向特殊人群與高端群體的新興主流住宅產品,經過幾十年的發展正在形成一個成熟的住宅市場,並已擁有相當數量專做定製住宅的建造商,他們不同於傳統住宅產品的建造商。

“這座定製別墅的一切木製工藝總是讓人覺得舒服又有質感,與牆壁顏色統一的吊燈和牆壁的木雕都裝飾了寬敞的空間,讓它的簡約不至於空曠。”Sunsetglow養生別墅的房主喬治·艾米經常對人們傾訴自己的感受,“特別是一樓的模塊式定製客廳采取了白色的牆壁顏色,純潔淡雅。牆麵做了個性化櫥櫃的設計,對於喜愛收集藏品的人來說,非常實用。”對於艾米夫妻來說,這座不算大也不算豪華的Sunsetglow養生別墅已經成為他們的夢想家園。這座寬敞的現代鄉村家居位於美國德克薩斯州西湖區的鄉下,蔥鬱之間,無論室內還是室外,綠色植物的活力和生機與這座別墅點滴相隨。樹影斑斑下是艾米夫妻晚年的養生生活。

艾米還會對每一位親朋好友說:“如果你有了一塊好土地並且想建成一座住宅或是別墅時,我建議你去找定製住宅商拉瑞·庫什!”拉瑞·庫什是一家擁有20多年曆史的大規模定製住宅建造公司總裁,他建議客戶在準備購買土地之前就讓定製建造商介入。“一個好的定製建造商知道什麽影響你的土地價值。很多客戶在購買完土地後才非常驚奇地發現,一塊土地要適合於建造一幢住宅還有許多的附加條件。例如有些土地的地基可能需要柱礅或襯墊,或者存在排水問題而需要大規模的挖掘工作,這些都需要增加數千美元的成本。同時還有一些其他問題需要考慮,例如對土地使用權和建築物的限製和規定,隻要讓我們公司介入你的住宅定製,一切麻煩都會幫你搞定。”拉瑞·庫什表示說。

美國定製住宅的定義

定製住宅在中國還是一個極小眾的市場,從事定製住宅業務的開發商寥寥無幾。而在美國,定製住宅是典型的麵向特殊人群與高端群體的新興主流住宅產品,經過幾十年的發展正在形成一個成熟的住宅市場,並已擁有相當數量專做定製住宅的建造商,他們不同於傳統住宅產品的建造商。定製建造商的產品是專為特定客戶量身定製的、獨一無二的住宅,在美國已經成為典型的麵向特殊人群與高端人群的新主流高端住宅產品。

定製住宅的概念最早由美國提出。而“定製”一詞起源於上世紀初的英國薩維爾服裝街,意思是為個別客戶量身剪裁。“定製住宅”是1970年美國未來學家阿爾文·托夫在《FutureShock》一書中提出的全新設想:指的是在住宅生產方式中,顧客對服務商提供的產品與服務進行挑選,以符合成本最低的個性化特定需求達成目標。

美國住房建造商協會對定製住宅建造商所下的定義是:

①定製住宅是建造商為一個特定的客戶量身定製的、獨一無二的住宅;②定製住宅建造商按照客戶的要求,在客戶自有土地上建造住宅;③定製住宅建造商為單一家庭建造住宅;④定製住宅建造商通常是少量住宅建造者,每年建造25個或者更少數量的住宅;⑤在住宅開發商的土地上,一些定製住宅建造商可以全程或多項提供設計和建造服務;⑥定製住宅建造商也在自己所有的土地上,按照客戶的要求建造定製住宅;⑦麵向特殊人群的別墅定製,是有針對性地設計、建造具有相當個人色彩的別墅類型物業,這種產品具有極強的不可複製或難以複製的特點;⑧趨向於建造高端住宅,為居住者量身定製獨一無二、經濟節能、生態環保、美觀宜居的新型住宅。

值得重視的是,現在美國定製住宅市場正在深化發展,呈現出多方麵與多層次的市場動向,定製住宅的定義和界線也在不斷擴展。首先與公寓、聯排別墅這類住宅的開發商不同的是,定製住宅建造商在住宅產品的建造規模上要小得多,前者是住宅批量生產,而後者是住宅定製建造。但隨著市場需求越來越多樣化,美國定製住宅的相關定義和建造模式也在不斷發展變化。

現在美國,已經有了很多種不同形式的定製式住宅和不同級別的定製式住宅建造商。諸如半定製式住宅建造商,他們通過改變普通住宅的某些細節來為客戶實現定製服務,例如移動牆體、增加天窗等來為客戶住宅提供個性化服務;甚至還有自定製式住宅建造商,他們隻在房子的某些區域為客戶提供定製服務,例如帶有日光浴室的廚房。特別是大規模定製的住宅建造商及其公司企業在美國方興未艾,這是一種集企業、客戶、供應商、員工和環境於一體,在係統思想指導下,用整體優化的觀點,充分利用企業已有的各種資源,在標準技術、現代設計方法、信息技術和先進製造技術的支持下,根據客戶的個性化需求,以大批量生產的低成本、高質量和效率提供定製產品和服務的生產方式。美國佛瑞斯特研究院副院長、聯邦產業協會理事鮑勃·布勞頓博士指出:“當然,定製式住宅的定義和界線的擴展,讓人們有了更多的機會擁有他們夢想的房子,而不用一切從零開始。”

美國住宅定製實施程序與運作特點

由於定製的住宅是按照業主所想、量身定做的身心棲居之所,它個性突出,能反映居住者的個人風格和追求,是惟一的、自我的,每一所住宅都“獨一無二”,代表了主人的品位。因此,“定製住宅”是個人意誌的物化體現,它在精神深處滿足了人的“限量情結”。

美國住宅定製的意義在於生產出更個人化、更人性化的房子,也為美國房地產業提供了更符合現代需求的商業模式,其實施程序與運作特點有:

一是美國住宅定製的BOYL程序。美國定製住宅建造商通常通過一個名為“Buildonyourland(建造在你的土地上),簡稱BOYL”的程序來為客戶提供定製住宅建造服務,整個BOYL程序是一個包括從土地、許可、金融、設計、建造、擔保的一站式服務。美國住宅定製的BOYL程序通常包括的服務項目:①土地的評估和推薦;②幫助客戶獲得金融機構的財政支持;③建築的設計與規劃,並根據客戶需求進行評估和修改;④建築內部裝修和設計方案的評估與確定;⑤房屋的建造與管理服務;⑥從工程設計、設備材料采購、施工到交付使用;⑦對客戶實行從工程的安全、質量、進度到造價的全麵擔保服務。

定製住宅是非常個人化的,某項定製可能一個客戶喜歡,而另一個客戶卻討厭,所以定製住宅的價值完全取決於主人個人的眼光,也因為此,美國現有多數定製住宅建造商都要求客戶事先交納一定數量的保證金。

二是美國定製住宅的土地評估與推薦。對於一個普通客戶來說,在土地的選擇上通常缺乏在可建造性上的綜合考慮,有時這種代價是非常昂貴的。一方麵,很多定製住宅建築商會為客戶提供土地購買的谘詢服務,幫助客戶對某塊土地進行建造和價值上的評估。特別是幫助客戶評價某塊土地是否適合建造他們想要的房屋,避免在以後的建造過程中出現無法預知的問題和成本上的增加,幫助客戶防止在土地上超支,或者無法達到他們預想的房屋規模。同時還有一些其他問題需要考慮,例如對土地使用權和建築物的限製和規定。另一方麵,有些定製住宅建造商也會自己購買土地,然後再轉售給客戶,提供從土地到住宅設計和建造的住宅定製服務。

現在美國,定製式住宅的土地通常由幾種方式獲得:

①客戶已經擁有自己用於建造定製住宅的土地;②客戶尋找一個定製住宅的建築商代理選擇與購買土地;③建造商為客戶提供土地;④建造商為客戶提供土地來源與價值谘詢、建造評估和交易服務。

三是美國住宅的定製式設計與規劃:不同的定製住宅建造商對客戶的住宅設計也采取不同的模式。定製住宅建造商也因為客戶提供的住宅設計方式的不同而分為:

全定製式住宅。住宅建造商通常不會為客戶指定某些住宅模型,當預期的客戶提出設計和建造請求時,相關的設計和建造人員首先要了解客戶的需求,了解他們想要一個什麽樣的住宅,工作人員從客戶的描述中判斷他們所需要的住宅類型,然後為客戶製定出設計方案。

半定製式住宅。建造商通常有一係列他們已經建造過很多次或者已經預先設計好的半定製住宅模型,少則幾十種,多則上千種,他們通常讓客戶在這些半定製式住宅模型中進行選擇,也不限製客戶的某些特殊選擇,但這些選擇是有限的。如在兩種不同的瓷磚、硬木地板中進行選擇,半定製住宅建造商通過限製客戶的選擇來加快定製的進度和時間。

自定製式住宅。有時候客戶也會自己帶來他們所期望的住宅樣式的圖片或設計方案,建造商從客戶提供的信息中來滿足客戶自定製式住宅的需要。這類建造商的典型態度是不會限製房主的特別要求,房主可以為自己的房子做出很多不同類型的選擇,從木材、瓷磚、廚房台麵到櫥櫃等,其選擇可以說是無窮的。客戶希望自己的房子與眾不同,建造商的任務就是滿足客戶的需要。

四是美國定製式住宅的套型選擇。美國房地產市場上定製住宅的趨勢已越來越明顯,大多數的定製住宅建造商都會為客戶提供一定數量的住宅模型供其選擇。因為不同的家庭,其職業經曆、文化程度、社會交往、經濟水平及興趣愛好的不同,家庭生活方式千差萬別,因此使居住行為模式呈現出多元性。多元化的行為模式決定了套型設計,住戶希望能在基本模式的基礎上按照自己的願望去分隔或重新更改套內的空間。這對傳統磚混結構的住宅來說,確是難題。然而由於短肢剪力牆結構在定製住宅中的采用,使套型具有了可變性,住戶可以依據自己家庭特有的居住行為模式作出靈活性變動和分劃,從而使套型設計具有了適應性。

現在美國,定製住宅建造商按不同的家庭居住行為模式做出如下定製分類和套型劃分:

定製常規型。大部分家庭的生活是一種普遍、標準、平常的行為模式——起居、就寢、餐廚、洗浴等。典型的常規型定製套型是二室二廳住宅單元,基本功能住宅間齊備。

定製工作型。家庭構成人員從事科技、文教衛職業或從事文藝創作,經常在家工作,或者家庭構成人員長時間從事進修學習,需要在定製套型設計中劃分出獨立的工作室或學習室。

定製家務型或家庭職業型。經濟收入偏低、文化層次不高,以家務或家庭職業為生活的主要特征。家庭生活行為如縫紉、編織、育兒或在家中進行成品半成品加工,定製套型中需有方便獨立的家務活動室間,可將露台南擴形成功能空間。

定製社交型。家庭構成人員社交活動頻繁、興趣愛好廣泛,經常在家中聚會、品茗,對定製套型的要求是有較大的公共活動空間;家庭其他人員可以不經過客廳進出,避免打擾。

定製藝術型。家庭構成人員具有獨特的藝術審美品位,對居室空間型態、裝飾要求別具一格。在定製套型設計中,多采用弧形內牆分隔空間;可曲折變化以追求與眾不同的套型模式;異形柱框架使住宅單元實現了靈活劃分;通過結構體係,實現了住宅的藝術型模式。

五是美國定製式住宅的擔保服務。現在美國因為土地私有製,不僅有定製式、半定製式和自定製式的住宅,還出現了真正意義上的定製別墅。因此,美國定製住宅的擔保服務的形式多種多樣,承辦擔保行為不僅有定製建造商、房地產開發商,還有投資銀行等。美國的定製住宅擔保服務,是指在購地、建房、住宅質量等方麵,業主為保障其利益,要求定製住宅建造商向業主提供相關擔保的合同。一個好的定製住宅建造商會為客戶提供優質的住宅質量擔保服務。這些服務包括但不限於如下內容:

①由於定製住宅這種商品具有使用壽命長、價格昂貴的特點,因此,如果沒有定製建造商的住宅按揭貸款擔保,普通居民很難有購買住宅的能力。

②當客戶的住宅出現照明、加熱、管道等方麵的問題時,及時給予解決。

③為客戶提供住宅整體結構的某些主要方麵為期三年、五年或十年的擔保。

④協定擔保項目的評估、監控、風險管理和處理方法,如評估定製住宅相關的法律風險、質量風險以及信用風險。

美國別墅定製特點與模式

在美國,別墅的定製並不僅是富人的專利,從簡陋的民居別墅到高檔的商品別墅,從200平方米的經濟型別墅到上千平方米的豪宅別墅,原則上講,都可以進行定製。

1.美國別墅的定製意義

美國別墅的定製意義在於:直觀表現個性,定製生活方式,兼顧豪華度、舒適度、個性化。

2.美國別墅的定製特點

美國很少有大麵積的別墅區開發,而以定製產品居多,別墅定製化非常明顯。在美國新澤西富人區裏,幾乎很少出現相同的別墅。由於美國人個性需求差異很大,個人的需求度不同,所以美國別墅的定製特點就很難用一種標準來要求。其定製特點有:

一是多用木結構。美國有豐富的森林資源,且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次,否則會自然腐朽。所以,美國二層以下的別墅一般用木材,其建造的產業化水平很高,先在地上打一個混凝土的地基,下好螺栓,然後工廠送來一片加工好的木龍骨架,現場拚裝後接水、電、管,再外封石膏板、保溫板,講究一些的則由人工將4厘米厚的紅黏土磚砌在外麵,這樣的別墅兩個星期即可完工交付。

二是朝向不重要。美國別墅的景觀比朝向重要,一般會避免南向,因為光照引起的耗能過多。另外由於建築的保溫隔熱一般做得較好、氣候也比較幹燥,所以朝向並不是特別重要的關注點。

三是多留公用空間。如果一套美國別墅有400平方米的建築麵積,那麽最多隻有150平方米是臥室,一個主人臥室、一個兒童臥室、一到兩個客人臥室,剩下的是起居室、娛樂室、家庭廳、廚房和餐廳。這些公共空間占到了總麵積的2/3。

四是地下室是儲藏室和鍋爐房。美國人習慣將很大的地下室用作堆放亂七八糟的雜物和鍋爐間,很難見到地下室有人住的房間,最多也就在地下室裏設置一個工作間,主人可以在裏麵堆一些東西。

五是雜糅的風格。美國的別墅是歐洲“泊來品”,基本上沒有美國本土文化特征。如人們常說的“加州風格”、“邁阿密風格”、“夏威夷風格”,其實就是意大利和西班牙風格的融合體,或者是意大利和西班牙後現代風格。因此,美國的別墅風格本身是一種雜糅的風格。

六是盡量利用自然環境。美國的別墅一般盡量利用自然環境,而非營造環境。由於人工很貴,一般采用不需要日常維護的植物。很多別墅區的密度非常之低,而室外基本由幾十年的次生林所包圍,不需要再進行太多的人工環境營建。

3.美國別墅的定製模式

與普通公寓相比,美國的別墅定製不僅僅是建築和庭院麵積更大、功能更複雜、內外裝更豪華,且在許多細節處理方麵均有不同的設計理念和表現形式。定製的基本目標是實現產品的個性化。然而,個性化的表達卻可以通過不同的定製模式以及滿足業主不同層麵的需求予以體現。其定製模式包括:

一是原創式。規劃出每戶獨立的占地麵積和建築麵積,由主人在圈定的地塊內,自行設計、確定材料工藝、施工、建設;但應特別注意的是外立麵需要與整個社區統一和諧。

二是訂單式。此模式分為自選式、全程服務式。自選式是由消費者在開發商提供的別墅方案中挑選最喜歡的外立麵設計和戶型設計及預算後,提出修改意見,交由開發商建造,施工建造,建好後收取總造價10%~15%的服務費。全程服務式是開發商與別墅服務商全程合作,根據客戶的需求提供專業的全方位建房服務,從遴選風水寶地、房屋結構的個性化設計,到雕琢房型平麵、投資測算、生產施工、安裝、內裝修和房屋建好後的不動產經營服務、遠程管理服務等。

三是先訂單後原創。規劃出每戶獨立的占地麵積和建築麵積,客戶可以從種類繁多的標準產品中直接挑選符合個人或家庭需求的別墅戶型。如果在這些別墅戶型中沒有滿意的戶型,用戶還可以自己提供圖紙,由開發商協助建造。

美國住宅產業大規模定製發展優勢

美國定製住宅產業開發的新方向是大規模定製。它是住宅開發企業麵對住宅市場激烈競爭和需求細分化的必然選擇。將製造業大規模定製引入住宅的生產,即把大規模生產和定製生產這兩種生產模式的優勢有機結合起來——個性化定製產品和服務的大規模生產。1987年斯坦·戴維斯在《Future Perfect》一書中首次將這種生產方式稱為大規模定製(Mass Customization ,簡稱MC)。1993年B·約瑟夫·派恩在《大規模定製:企業競爭的新前沿》寫到:“MC的核心是產品品種的多樣化和定製化急劇增加,而不相應增加成本;範疇是個性化定製產品的大規模生產;最大優點是提供戰略優勢和經濟價值。”適應大批量住宅的工業化高端生產建築,滿足個性化客戶的需求。通過供應鏈的靈活和快速響應實現多樣化、定製化,適應市場需求。這場工業革命引導美國住宅產業創新發展,並被傳統房地產建築企業接受。

“住宅房地產業的特性為MC生產提供了基礎。”美國Realbeauty住宅定製公司副總裁達納·麥金泰爾指出,其關鍵和前提是產品可由模塊組裝,模塊是可以預製和大規模工廠化生產,而定製式住宅產品恰好具有這樣的特點。介於工業產品的大規模生產和建築業的手工定製之間兩者的特點。住宅的中間產品(構配件、設備等)具有製造業的產品標準化程度較高、可大規模工業化生產等特點,特別是裝配式建築構件的工業化生產以及大開間結構建造技術的成熟,使快速生產和多樣化成為可能,同時又適應建築業按照用戶要求定製設計和現場安裝生產的方式,因此定製式住宅產品適合采用MC方式進行生產。其特征是以客戶需求為導向,以現代信息技術為支持,以模塊化設計、敏捷生產為定製手段。

MC開發將住宅建造的規模化和需求的個性化很好地結合在一起,解決了供給與需求脫節的問題,與傳統的定製住宅建造模式相比具有以下優勢:

1.滿足顧客的個性化需求。傳統的住宅開發致力於麵向統一的市場,生產標準化的或近似標準化的產品,而在MC開發中,企業將每一個顧客或一部分顧客當作一個細分市場,充分了解每一個目標顧客的特殊要求,按每個顧客的需求進行產品設計,使產品符合顧客的個性化需求。

2.降低開發風險。傳統的住宅開發是一種備貨型開發模式,先生產後銷售,是一種被動型的生產模式。在這種模式下,開發生產不能與市場需求緊密結合,產品定位不準,不能適應市場的需求,往往容易出現產品積壓、降價銷售的情況。而在MC開發中,企業以客戶的個性化需求為起點,是訂貨型生產,是一種需求拉動型開發模式。承建洛杉磯霍華德·休斯購物中心附屬生活中心的ArdenRe alty開發商安得烈·傑姆斯表示:“這種模式以有效的需求決定生產,避免產品因沒有適應需求而導致庫存積壓的風險。”

3.降低產品的多樣化成本。多樣化成本指企業為了提供多樣化的產品而形成的各種費用之和。包括定製或配置產品的實際費用、生產不為客戶接受的多樣化產品所帶來的損失等。MC既具有大規模生產的低成本和高效率,又具有定製化生產的靈活性,把規模化和個性化較完美地結合在一起,通過將產品的主要部件、通用件、標準件大規模生產,降低產品的多樣化成本。另外,由於定製開發的產品能夠準確地滿足客戶的個性化需求,對客戶來說增加了產品的價值,因此,定製產品具有溢價效應,客戶往往願意支付更高的價格,獲得更大的利潤。

4.迅速適應市場的變化。傳統房地產企業的外部環境,如市場、消費者偏好等因素的變化,對開發商提出了嚴峻的挑戰。但MC開發從客戶的個性化需求出發,通過供應鏈跨企業集成管理的整體優勢,使企業能比競爭對手更快、更多、更經濟地將定製產品供應給客戶,更好地適應外部環境的變化。位於美國佛羅裏達州邁阿密的Lennar公司,近年來新增設了住宅MC市場信息導向子公司(MCMIOC),成為美國最大的定製住房企業之一,並幫助發展中國家進行住房定製建設。MCMIOC開展的業務主要有定製住房金融、科研和信息轉讓、定製經濟適用房、定製住宅的國際貿易。

5.采用先進的生產理念和生產技術。住宅定製開發要求建設的周期要短、成本要合理,並且要能夠很好地適應產品的多樣性。為適應變化的市場,定製開發的建造係統必須吸收各種先進的建造理念,並整合利用其他企業的資源和技術,實現綜合資源動態優化配置以及效益最大化。例如,位於新澤西州普林斯頓的Amrep定製房產公司,去年開始采用裝配式生產技術,吸收敏捷生產的思想,盡可能達到定製產品的集成化生產並縮短開發周期;采用虛擬建設來整合相關企業的資源,大大降低了該公司的交易費用和建設成本。

6.樹立全新的營銷觀念。傳統房地產業的營銷形式是將建好的產品向客戶推銷。在住宅MC開發的模式下,客戶由原來的建成後被動選擇變成了開發前主動參與產品的設計,這時的營銷才真正體現營銷的本意:通過了解客戶的需求,製造出他們需要的產品。位於美國密歇根州的Pulte住宅定製公司市場總監凱麗·鮑瑞爾認為:“住宅的MC要樹立全新的營銷觀念,就是最大程度地體現客戶的要求,並探索實現需求的途徑和可行性。我們一直要求營銷團隊參與設計、建造、物業服務等房地產開發的全程,並使他們有機結合在一起。”

美國MC的關鍵技術

住宅MC有兩個前提:一是在開發商限定的可實現範圍內,最大程度地滿足購房者的需求,若不能實現這一需求,開發商則應改變技術開發策略;二是MC的物業應有高端技術的開發前途和豐厚提升的利潤空間。

依據上述理念,現有的房地產企業都應當深思:自己有沒有低成本、大規模生產的“模塊技術”優勢?能不能研製開發單個項目的多用途“定製模塊”組件?有沒有MC係統的技術體係和科學管理的支撐?

最理想的方法是在現有“模塊技術”的基礎上,通過定製建造開發模式的變革,使技術體係、管理模式與創新理念全麵提升。企業隻有站在高端定製技術與市場競爭的最前沿,才能適應市場細分化需求,使自己立於不敗之地。位於美國西雅圖的Quick customization 房屋建造商,從設計到定製安裝成全裝修的100套民居物業,一般隻需30個工作日。其MC物業的品種有各類別墅、低層專用物業(學校、商店、辦公樓),各類3層民居以及4層以下的各種公寓(老年公寓、學生公寓、移民公寓等)。其中,僅為他們配套的窗戶(產於美國明尼蘇達州安德森製造廠),品種就多達18.8萬種,這些品種是靠5萬種基本模塊組成的。麵對如此眾多的選擇,工作人員隻需運用完善的展示係統,從實物到虛擬,從設計到建造,通過大規模工廠化的加工、裝配、運輸和現場安裝,交給客戶的是各自滿意的定製物業。

根據美國房地產業近年來的MC經驗,其關鍵技術的開發與創新,正在朝以下幾個方麵拓展:

1.拓展模塊化定製係統。根據企業的產品種類,由某些通用模塊構建簡化管理的生產線平台,通過改變某些麵向特定客戶和應用的模塊來調整生產線的產品範圍。模塊化製造係統的關鍵問題是模塊之間的接口,包括硬件接口和信息接口。如果模塊之間的接口是標準的,生產工程師就可以把來自不同供應商的設備集成到一個製造係統中。模塊化係統的優點在於提高了係統的可重組性和可擴展性。當產品類型發生變化時,可通過更換相應的工藝模塊來調節係統的適應能力。當產品需求量發生變化時,可通過增加(減少)某些關鍵模塊單元或提高(降低)係統自動化程度來增加(減少)產量,同時保證一定的經濟性。

2.拓展布局化動態組合。傳統住宅部品製造係統規劃的一個重要方麵是合理安排車間、製造單元的布局,加快工件的流動,減少排隊等待時間、運輸時間等。MC住宅係統規劃的目標除了包括傳統的製造係統規劃目標外,更重要的是要保證製造係統的布局化動態組合和調整能力,滿足MC所要求的柔性和快速響應能力。

3.拓展柔性物流係統。傳統住宅部品的一體化傳送帶、吊車、有導軌的自動導引車(AGV)等物料傳輸係統已經不能滿足柔性物流的要求。MC住宅產品對物流係統的期望可以歸納為:可以傳輸任何體積、重量、形狀的物品,不需要軌道,沒有路線的約束,提高傳輸速度,減少安裝時間,增加智能化向導能力和自恢複能力。

4.拓展控製結構的動態響應。截至目前,建造係統基本上有三種控製結構:集中控製結構、遞階控製結構和異構控製結構。在異構控製結構中,每一個實體具有高度自治性,可以快速響應環境變化。MC生產由於其訂單到來的隨機性,要求控製係統具有動態響應的特點。異構控製結構是MC建造係統應該借鑒的結構。

5 .拓展生產準備的商品空間。美國Quick customization房屋公司首席執行官比爾·赫爾諾認為:“支撐住宅MC的關鍵技術之一是拓展生產準備的商品空間。”MC生產仍然需要依靠流水式生產。在大批量生產模式下,建造商通過增加批量,將生產準備時間和成本分攤到盡可能多的產品中。而MC的極端情況是,每種產品批量的能力依賴於生產準備工作的減少。如果生產準備工作能夠減少,那麽建造商就可以做到按訂單生產提高了商品空間。MC企業的核心能力表現為其能夠低成本、高效率地為顧客提供充分的商品空間,最終滿足顧客的個性化需求的能力上。

6.拓展網絡化組織管理。隨著全球製造業的發展,供應鏈理論已發展成為全球供應鏈管理理論。通過供應鏈實現MC生產過程的網絡化組織和管理,產品從開發到銷售的全過程將得到優化,生產效率的提高和生產成本的降低是不言而喻的。

7.拓展企業間合作關係。MC生產是以新產品開發企業與專業化製造企業的有效合作、互相依存為前提的,因此拓展企業與企業之間的合作關係尤其重要,其中構成的網絡化虛擬公司的盟主企業與盟員企業間應該能達到雙贏的合作關係。

美國MC住宅的互聯網營銷開發

因特網的普及和應用給21世紀製造業提供了快速組成虛擬公司並敏捷定製建造住宅新產品的重要條件。在MC潮流推動中,美國的房地產業開發商與建造商紛紛開發通過因特網係統構建虛擬企業的全麵開發,實現產品開發、設計、建造、裝配、銷售和服務的全過程,通過社會供應鏈管理係統將合作企業連接起來,按MC住宅模式實行有效的市場控製與營銷管理。

近年來,美國定製住宅營銷界提倡“全程網絡代理”的銷售方法,其用意是在項目的設計階段介入互聯網的市場信息,從而建造出客戶有效需求的物業。MC住宅的互聯網效應則更進一步:它越過營銷對象單個項目的較高成本,利用大規模模塊化生產的低成本,通過科學組合,成為客戶有效需求的理想“網絡定製品”。同時,客戶由過去營銷過程的被動終端變為網上主動參與“設計”的起點。這種“定製營銷+互聯網”模式在原有營銷基礎上又推進了一大步,從而為定製住宅企業創建品牌、提高占有市場的份額打下了基礎。“‘定製營銷+互聯網’模式細分到個體(或某個單位、某種群體)後,形成了新的意義上的‘1+1網絡定製營銷’。”美國Hines公司MC住宅部經理邁克爾·布朗表示,“當“1+1網絡定製營銷”的價格構成中滲進了個性化、特定化甚至理想化的因素時,MC住宅產品與其物業增添了浪漫、觀賞、夢幻般色彩的新功能。”

根據美國新興MC住宅+互聯網營銷潮流的經驗,眾多定製住宅企業參與的互聯網營銷開發包括以下內容:

1.完善“定製營銷+互聯網”信息流。“在我們奉行的‘定製營銷+互聯網’模式中,首先凸顯美國心理學家亞伯拉罕·馬斯洛需求理論的客觀存在。即‘市場需求+互聯網細分化’決定了我們企業MC住宅的六維思考:誰來買房—— Who will buy a house?買什麽房——What room to buy?買哪裏房——Where to buy a house?什麽時候買房——What time to buy a house?為什麽買房——Why buy a house?如何購買房——How to buy a house?”美國H ovnanian 公司副總裁約瑟夫·戈爾茨坦認為,“將MC的六維思考作為與客戶交流的窗口,通過龐大、科學、實用的網絡和定製住宅商務平台,將大量信息進行篩選、整理、分析、提煉,使客戶的有效需求與大規模定製的生產模式相結合,讓房地產的‘定製產品’一開始就有了買家,沒有存量,無需預測。”

2.Remotedesign模型。這是通過互聯網多媒體係統,在各項目的現場,將客戶所需的物業製作成三維圖像,再通過旋轉、縮小、放大

  • 西亞:阿塞拜疆、格魯吉亞、亞美尼亞

  • 東南亞:柬埔寨

  • 非洲:安哥拉、納米比亞、南蘇丹、坦桑尼亞

  • 蒙古

  • 中華人民共和國